Peculiaridades del análisis de un REIT

Hoy quiero volver a retomar el tema de los REIT porque sigo pensando que pueden formar parte de una cartera equilibrada, dando unos rendimientos muy interesantes. Además, en nuestro país están de moda porque han salido hace no demasiados días dos empresas interesantes en dicho sector inmobiliario; se tratan de las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) LAR ESPAÑA REAL ESTATE ESPAÑA e HISPANIA ACTIVOS INMOBILIARIOS. Estas acaban de salir a mercado, por lo que aún deberá pasar un tiempo hasta que sepamos como van y puedan someterse a algún tipo de análisis interesantes.

casa

Ya hablamos en su día de lo que eran los REIT, sus peculiaridades y porqué pueden e interesantes: http://www.activandoelfuturo.com/los-reits-y-un-interesante-sector-para-la-inversion-bienes-inmuebles/ . Y, a su vez, este tema servirá de trampolín para atreverme a analizar un REIT en concreto que llevo en cartera y que no es otro que HCP.

Entrando en materia, lo primero que hemos de tener en cuenta es que analizar una empresa de este sector no difiere en demasía con el análisis de otra empresa de cualquier otro. Pero sí es cierto que tendremos que tener en cuenta ciertas particularidades que vamos a ver a lo largo de esta entrada y que considero pueden ser interesantes. Además, y mucho ojo con esto, como hay varios tipos de REIT (de oficinas, comerciales, residenciales, del sector salud, etc) cada uno de ellos tendrá sus propias singularidades.

* El primer elemento a tener en cuenta es que, al tratarse de empresas que generalmente son propietarias de bienes inmuebles, hay que gestionar de forma diferenciada el tema de las amortizaciones. Vamos a ver si me expreso de forma que no me lie demasiado. Si pensamos en una empresa cualquiera de las que hemos analizado (Iberdrola, Telefónica, Chevron, etc) la mayoría de sus activos físicos se van depreciando con el tiempo; en efecto, un buque cisterna de Chevron no vale lo mismo nuevo que pasados 5 años. Su valor decrece con el tiempo.

Cuando se calcula el beneficio neto de cualquiera de estas empresas, siempre se le resta la amortizaciones (depreciaciones) de sus bienes muebles, por llamarlo de alguna forma. Sin embargo si hacemos esto con los REIT estamos siendo muy injustos y nos equivocaremos al valorarlos. Ello es así porque, historicamente y en general, burbujas aparte, los bienes inmuebles no solo no se deprecian con el tiempo, sino que suelen revalorizarse, sobre todo los de calidad. He leído estudios que hablan de un 3% anual en las zonas importantes de los EEUU y de media.

Es por ello que en estas empresas no se habla tanto del beneficio neto, sino de otro ratio muy importante denominado FFO (Funds Form Operations) y que básicamente es el beneficio neto con la suma de las depreciaciones (amortizaciones) y otros elementos denominados «non cash item». En vez de Beneficio Neto, nos centraremos más en este ratio tan importante. Logicamente podemos dividir este ratio por el número de acciones, obteniendo el FFO per share (por acción).

Se puede apreciar que el FFO se parece un poco más al cash flow que el beneficio neto, precisamente porque la amortización es una carga no monetaria.

 

* Hay que prestar mucha atención al CAPEX de mantenimiento de la empresa, así como a ratios específicos de la misma, dependientes de su sector.

Cuando analicemos un REIT hay que ver en qué ciclo medio se encuentran sus inmuebles, esto es, si son muy viejos o, por contra, son nuevos. Si son muy viejos lo más normal es que en los próximos años el CAPEX de mantenimiento (decoración, arreglo de instalaciones, etc) sea alto, lo que disminuya la rentabilidad de la empresa. Puede ocurrir que nos encontremos con una REIT que nos parezca barata pero que tenga unas instalaciones obsoletas que necesiten mucho flujo de dinero para acomodarlas a los tiempos.

Por otra parte, al igual que ocurre con todas las empresas, hay que ver como evolucionan los números de sus negocios. Por ejemplo si imaginamos un REIT de alojamiento (turístico, residencial, etc) un parámetro importante es el ADR o precio medio de habitación, junto con el grado de ocupación. Estos dos parámetros dan el importante ratio del RevPar (Revenue per available room o ingresos por habitación disponible). De esta forma podremos comparar de forma rápida con los números de otras REIT del mismo sector.

 

* Adquiere mucha importancia el ratio NAV, o Net Assets Value (Valor Neto del bien). Es una especie de valor contable de lo que vale la propiedad, aunque en general es muy dificil cuantificarlo (hay que estar muy metido en el sector) por lo que se escapa lejos de mi control. Pero es bueno tenerlo en cuenta ya que, incluso hay análisis que sólo atienden a este parámetro.

 

* También hay que tener en cuenta que a las REIT, como a todas las empresas por otro lado aunque quizás en mayor grado, les afecta los datos macros. Piensese por ejemplo en el impacto que puede tener un aumento en la población o una disminución de paro. Ello siempre redundará en el beneficio de la empresa.

Otro dato importante es el tipo de interés del dinero; si este crece, por un lado nos comentará que la economía está yendo bien, peor por otro lado aumentarán los costes de financiación que pueden penalizar mucho a este tipo de empresas que, por lo general, están muy apalancadas (porque dependen mucho de las inversiones en nuevas instalaciones).

Que os voy a contar del Mercado de Capitales. Observamos como los precios de los REIT han ido cayendo desde hace un tiempo debido, entre otros elementos aunque es de los más importantes, a la «amenaza» del tapering que ya se está llevando a cabo. Creo que gran parte ya está recogida en los precios.

Es por todo ello, entre otros, por lo que en estas empresas se suele practicar el analisis que llaman TOP-DOWN, esto es, desde arriba hacia abajo; desde datos macros hasta las peculiaridades de la empresa.

 

* Hay que prestar atención, e intentar afinar en la estimación del CAP RATE (Ratio de Capitalización) que no es más que un retorno esperado de las propiedades de un REIT basado en el beneficio esperado, y que se calcula como beneficio anual (despues de costes fijos y variables) dividido por el valor total de la propiedad.

A mayor CAP RATE, más beneficio se le obtiene a la propiedad. Pero ojo, no siempre es así; puede que la propiedad se haya revalorizado mucho, haciendo bajar el CAP RATE y no queriendo decir que la rentabilidad sacada sea mala.

 

* Fijarse en particularidades que pueden ser interesantes en el REIT, como que sea desarrolle un ‘Triple Net Leases’ (basicamente quiere decir que es el arrendatario el que tiene que asumir los costes relativos a los bienes alquilados, como algunos impuestos, seguros y mantenimiento), lo que liberará al REIT de muchas cargas y puede centrarse más en el negocio propiamente dicho.

Otro elemento que suele juzgar el mercado es si la gestión es interna o externa (desarrollada por otra empresa ajena). Que sea externa suele estar penalizado por los inversores.

 

Seguro que me dejo muchas cosas en el tintero, pero he intentado resumir las más importantes. Veremos si con ellas me sale un análisis digno de HCP, con la que me quiero poner en cuanto pueda. El precio es muy llamativo y falta ver si en realidad está barata o es una trampa de valor. Sus fundamentales y el tiempo nos lo dirán.

Y ojalá en poco tiempo estemos diseccionando la primera SOCIMI española en esta sección. Será buena señal y las mantengo muy vigiladas porque me gusta el sector y además podría haber tocado fondo ya, con el margen que nos puede dar.

3 pensamientos en “Peculiaridades del análisis de un REIT

  1. JAVIER T.

    Hola classicco:

    Gracias por analizar los REITs, poca gente se atreve a analizarlos, lo que demuestra la calidad de tu blog. Yo creo que toda cartera diversificada tiene que tener un 5% en un buen REIT. Al final se me escapó HCP, tenía una orden un poquito por debajo de 36, a ver sí me da otra oportunidad.

    Un saludo y enhorabuena por la entrada.

    Responder
    1. ClassicCo Autor

      Muy buenas Javier y gracias por los ánimos 😉

      Pues como tu creo que los REIT son una buena oportunidad para hacer crecer las carteras porque, además de su RPD, invierten en bienes inmuebles que siempre tendrán un valor intrínseco.

      Espero en esta semana terminar el análisis precisamente de HCP y a ver si podemos vislumbrar si ha tocado suelo y está haciendo figura de vuelta o no. Aún es pronto pero creo que sigue a un precio muy goloso.

      Paciencia y mucha vigilancia.

      Un abrazo.

      Responder
  2. María

    Por favor un análisis sobre APPLE HOSPITALITY REIT. Es bueno entrar ahora?
    Lo estoy comprando a 9.59 dols.
    No consigo hallar la rentabilidad del último año.
    Gracias. C. Hurtado.

    Responder

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.