Análisis de HCP INC.

Como lo prometido es deuda, hoy vamos a centrarnos, por fin (he de comentaros que sigo bastante liado, pero no me olvido del blog), en el análisis de un REIT americano que, además, llevo en cartera. Se trata de HCP Inc., quizás uno de los mayores y más interesantes REIT de los que podemos encontrar en Estados Unidos.

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HCP es un Real State que invierte principalmente en propiedades relacionadas con un sector que creo muy interesante y que no es otro que el de la salud y el cuidado. Con un modelo denominado 5×5, lleva a cabo operaciones desde la adquisición, desarrollo, alquiler, dirección y disposición de los siguientes edificios o instalaciones:

  • Residencias de personas mayores, en sus múltiples formas como pueden ser instalaciones para hacer vida independiente (para personas mayores autónomas) como asistidas (para personas mayores que requieran servicios para desarrollar su vida diaria, como ducha, servicios de vestido, etc). El pago puede ser a cargo de la persona que recibe el servicio o la instalación o bien a través de algún servicio de seguro.
  • Centros para atención, rehabilitación y  enfermería especializada, donde se proporcionan desde cuidados a largo plazo hasta rehabilitaciones limitadas en el tiempo. Destacaría también que hay centros dónde se dan muchos tipos de terapia, incluidas oncológicas, lo que da idea de la importancia de los mismos.
  • Campus y edificios al servicio de las Ciencias de la Vida. Generalmente en formato campus o complejo, incluye varios edificios que dan cobertura a estudios y servicios a empresas de biotecnología, farmaceúticas, desarrollo de instrumentación médica, agencias de investigación, etc.
  • Edificios de Oficinas Médicas, que básicamente son parecidos a edificios o centros comerciales, sólo que están especialmente diseñados para atender la particularidad sanitaria, como es una adecuada iluminación, servicio de residuos sanitarios, ventilación especial, etc. Suelen dar cobertura y estar cerca de hospitales y centros sanitarios e incluyen farmacias, centros de diagnósticos, laboratorios clínicos, etc.
  • Hospitales de diversa índole, como de Cuidados Intensivos, para larga duración de hospitalización, especializados en cirugía o especializados en rehabilitación, por poner algunos ejemplos.

De esta empresa, además de sus números, me ha llamado mucho la atención tanto la diversificación de activos, como geográfica y también de inquilinos o arrendatarios. En efecto, en la tabla siguiente tenemos los % (en ingresos obtenidos) de cada uno de los 5 tipos de propiedades o sectores dentro del de la salud con los que trabaja HCP, dónde se aprecia la diversificación comentada:

DIVERSIF. ACTIVOS

 

Para daros una idea, HCP tiene intereses en nada más y nada menos que 444 residencia de mayores, 302 enfermerías e instalaciones de cuidado especializadas, 115 instalaciones relacionadas con las ciencias de la vida, 272 instalaciones médicas y 20 hospitales.

Geograficamente HCP presta servicio en más de 40 Estados, incluido México, siendo California con el 23%, seguida de Texas con el 10% los que tienen más presencia.

Igualmente como arrendatarios y/u operadores también cuenta con un amplio grupo de empresas que asegura la diversificación y aumenta la seguridad, eliminando la posibilidad de impagos masivos. A destacar HCR Manor Care, con el 29% de los centros, Emeritus Co. Con el 13% y BrookDale Senior Living con el 8%.

 

Ya, sin más dilación, pasaremos al análisis propiamente dicho. Como podréis apreciar, dicho análisis difiere un poco de los que he realizado en otras empresas por las particularidades propia de los REIT de las que ya he hablado en otras entradas; hay que estar atentos a sus singularidades que, debo comentar además, he debido estudiar con suma delicadeza. Os recomiendo de todas formas los artículos generales sobre los REIT que he escrito con anterioridad.

 

  • SOSTENIBILIDAD DE LA EMPRESA

Este apartado en realidad debería ser común para todo tipo de empresas, pero lo incluyo aquí de forma individualizada porque en los REIT es muy importante ya que depende de arrendatarios, niveles de población, estructuras temporales, etc.

En primer lugar es de suma importancia una buena diversificación para evitar posibles impagos que se den simultáneamente y que pueden hacer quebrar a la empresa por falta de liquidez o por aumento de deudas. Este aspecto ya lo hemos visto en el encabezamiento y es uno de los puntos fuertes de HCP.

Por otra parte es muy importante remarcar que, al contrario que otros REIT del mismo sector como pueden ser VENTAS, INC. o HCN, gran parte de las propiedades de HCP se alquilan en base a lo que los americanos llaman estructura “Triple NET leases”. Esto simplemente quiere decir que los inquilinos, operadores o arrendatarios son los que corren con los gastos de los impuestos de la propiedad, seguros y costes de mantenimiento, liberando a HCP de correr riesgos en ese sentido (de aumento de impuestos, de mantenimientos más costosos de lo que a primera hora se pudiese calcular, etc); además, libera a la empresa a separar un contingente de dinero que debería ir destinado o provisionado a estos menesteres. Es, bajo mi humilde punto de vista, un aspecto de mucho interés.

Para analizar la sostenibilidad, también hay un dato interesante y es que todos y cada uno de los cinco sectores que toca HCP han crecido en los últimos años:

crecimiento

 

En 2014 logicamente son previsiones o estimaciones. Se puede observar, además, que el sector residencia de mayores, además de ser el de más peso, suele tener un crecimiento más que interesante.

A destacar también que en este tipo de centros y edificios, la contratación es a largo plazo y HCP tiene una importante diversificación temporal, esto es, que tiene muy escalonado los vencimientos de dichos contratos.

caducidad

 

Lógicamente no todo es de color de rosa. Los REIT en general, y HCP en particular, se enfrentan a riesgos específicos, sobre todo en estos tiempos que toca vivir. Para no hacer muy pesada esta parte, tratemos de resumirlos brevemente:

–          La volatilidad y alteración de los mercados financieros (dónde el fin del tapering juega un papel importante) pueden hacer que se dificulte la financiación, acceso al crédito y refinanciación de las actividades de la empresa.

–          Una posible subida de tipos sería desfavorable para el pago de la deuda, entre otros aspectos. En efecto, HCP tiene la necesidad de acceder a capital externo para seguir haciendo crecer la empresa.

–          En este tipo de empresas en particular es importante el rating crediticio. Una perspectiva negativa o la bajada del mismo afectaría de modo importante al acceso al crédito en unas condiciones ventajosas.

–          Peligro de sobreendeudamiento, lo que afectaría significativamente al futuro crecimiento de la empresa.

–          A pesar de la diversificación de operadores o arrendatarios, casi el 50% de los ingresos vienen de 4 de ellos; el impago de alguno de los mismos afectaría de modo negativo al funcionamiento de la empresa.

–          Cambios en la legislación pueden afectar a los operadores y, de modo indirecto, afectar a los números de HCP. A destacar el programa “Obama Care” que, a falta de ver como se resuelve, podría afectar, aunque de una forma limitada, a grandes REIT como HCP o Ventas debido a su portafolio diversificado (por ejemplo casi no afectaría a residencias de mayores o Medical Office, aunque sí a los centros de enfermería especializada). A otros REIT más pequeños y menos diversificados, como Omega Health Care sí le podría afectar de forma más directa.

Se ve que la lista no es pequeña y se nos quedan cosas detrás, pero nada que sea muy diferente a otras empresas. Ya sabemos lo que es la renta variable y la exposición al riesgo al invertir en este tipo de empresas. Nuestra será la decisión de sopesar los pros y los contras y de invertir en la misma.

 

  • ACCIONES Y ACCIONISTAS PRINCIPALES

El número de acciones de la empresa ha ido creciendo a lo largo de los años, sin duda para conseguir capital para seguir haciendo crecer a esta empresa cuyas inversiones son muy intensivas precisamente en capital.

ACCIONES

Desde luego el aumento ha sido bastante significativo. Pero en sí no es tan importante como sí lo será el beneficio por acción.

Los mayores accionistas de HCP son, a fechas de entre el 31/12 de 2013 y marzo de 2014:

  • Vanguard Group, INC: 11,86%
  • Vanguard Funds Capital Inc.: 7,03%
  • State Street Corp.: 6,48%
  • BlackRock Fund Advisors: 4,60%
  • Capital Research Global Investors: 4,55%

 

  • ANÁLISIS DE PARÁMETROS FUNDAMENTALES.

 A)     PRECIO/FFO

Como ya vimos en la entrada http://www.activandoelfuturo.com/peculiaridades-del-analisis-de-un-reit/ , en los REIT se usa el llamado Fondo de Operaciones (Funds From Operations, FFO) en vez del beneficio neto para hacernos una idea más fidedigna del funcionamiento y la marcha de este tipo de empresas. Recordemos que el FFO no es más que el Beneficio neto al que se le suman las depreciaciones/amortizaciones y se le resta elementos “non cash” recurrentes, siendo el principal las ganancias/pérdidas de propiedades, ya que estos no forman parte del beneficio recurrente de la empresa. El tema de las amortizaciones espero que quedara claro en el artículo que comenté anteriormente.

PER

En la tabla anterior vemos la evolución de esta especie de PER, insisto, utilizando el FFO en vez del Beneficio Neto, en los últimos años.

Se aprecia en el mismo que a finales diciembre de 2013 la empresa tenía un ratio bastante atractivo y por debajo de los últimos años, exceptuando el 2006. Esto indica que estamos en un momento interesante para una posible compra bajo este parámetro.

 

B)     INGRESOS Y BENEFICIOS.

La curva de ingresos de HCP es bastante interesante y, salvo el año 2009, siempre ascendente; ello nos indica que, por lo menos, con las ampliaciones de capital acometidas, se han incrementado los mismos, lo que nos habla de una gestión aceptable. Además, como vimos en el apartado de sostenibilidad, el incremento de ingresos se ha producido en todos y cada uno de los 5 segmentos o sectores de HCP.

INGRESOS

 

En cuanto al beneficio neto, vamos a ver la evolución de éste y también el más significativo FFO. En ambos vemos que en 2009 hubo un descenso, bastante más atenuado en el caso del FFO (hubo poca variación en el término ganancias por venta de propiedades). En cualquier caso, a partir de este año ambos no hacen más que crecer, lo que sigue dando sostenibilidad y visibilidad a la empresa a falta de ver qué ocurre con el término “por acción”.

FFO BENEF. neto

 

 

C)     FFO/ACCIÓN y DIVIDENDOS.

Veamos la evolución de estos dos parámetros que son tan interesantes para el inversor a largo plazo. El primer término, FFO/Acción equivale al BPA (Beneficio por Acción) según todo lo que hemos comentado anteriormente en cuanto a la singularidad del análisis de los REIT.

En corcordancia con los gráficos anteriores, salvo en 2009 en el que disminuyó significativamente el FFO por acción, ha vuelto la senda del crecimiento, siendo especialmente significativo en 2012.  De esta forma se confirma que las ampliaciones de capital han sido útiles para el crecimiento de la empresa y que se ha utilizado este dinero de forma coherente y aceptable para dar valor al accionista.

ffo accion y dividendos

En cuanto a los dividendos, HCP es un aristócrata de los dividendos, un hecho casi único en el caso de los REIT. Lleva la friolera de 29 años incrementándolos de forma consecutiva. El incremento no ha sido demasiado grande en estos años, sobre todo en 2009, 2010 y 2011 después del deterioro de los resultados de 2009, aunque ya en 2013 volvió a crecer en más de un 4% y este año lo incrementará en un 3,8%. Suficiente para vencer a la inflación pero sin demasiadas florituras.

Suele repartir 4 dividendos trimestrales iguales, en los meses de febrero, mayo, agosto y noviembre (curiosamente meses que no son muy usuales aquí en España). El último repartido fue el 25 de febrero por valor bruto de 0,545 $/acción. A precios actuales da una más que golosa RPD del 5,4%.

 

D)     PAYOUT

Tomando el pay out con base FFO en vez de beneficio neto, podemos ver en el siguiente gráfico que el mismo, salvo en 2009 (en el que recurrió a un sustancial aumento del pay out para seguir incrementando los dividendos), se ha mantenido en una línea coherente y más que aceptable en los últimos tres años, siendo del 72% en 2013, lo que da una relativa seguridad a los próximos incrementos de los dividendos.

PAY OUT

 

E)     DEUDA NETA

Como hemos visto, las inversiones y CAPEX de los REIT suelen ser muy intensivos en capital, por lo que la deuda también lo suele ser. HCP no es la excepción y aunque en los últimos tres años ha hecho un esfuerzo por reducirla, sigue siendo alta.

deuda

De ahí que un incremento de los tipos de interés pueden afectar a sus futuros números de una forma significativa, y es una de las razones por las que el tapering ha hecho que su precio caiga, sobre todo en 2013.

 

F)     INVERSIONES Y CAPEX

Las inversiones y el gasto CAPEX, desde el punto de vista del cash flow, es bastante variable, como era de esperar; por ejemplo el CAPEX en 2012 fue de casi el 820% el del año anterior, para luego bajar de nuevo a niveles de 2011.  Las inversiones varían según los años y las operaciones de mantenimiento y demás también, dependiendo de los ciclos de vida de los edificios; aún así, vimos que se ve atenuado por el “triple NET leases” de las residencias de mayores.

Es de preveer, según palabras de la CEO, Lauralee Martin, que este 2014 sea uno de esos años intensivos en CAPEX. Estaremos expectantes.

 

B)      OTROS DATOS CUALITATIVOS.

–          En el momento actual, Morningstar le da **** de 5 posibles.

–          Los analistas le dan un 3,3 dónde 5 sería comprar fuerte y 1 vender fuerte.

–          Actualmente presenta los siguientes Ratings Creditícios:

FITCH: BBB+  con perspectiva estable

MOODY’S: Baa1 con perspectiva estable

STANDARD & POOR’s: BBB+ con perspectiva estable.

 

 

  • VISIÓN POR A. TÉCNICO.

HCP ha dado ventana de compra a lo largo de 2013 y a principios de 2014 y en los últimos días hemos asistido a una mejora en su serie de precios.

Aún es pronto, pero parece haber hecho un suelo en torno a los 36 $, estando la primera resistencia cerca de los 43 $. Habrá que estar muy atento a los siguientes cierres semanales y a la evolución del tapering y de los índices americanos, prácticamente en resistencia.

at

 

 

 

CONCLUSIÓN

Creo que una cartera diversificada debe tener cierta exposición al mercado inmobiliario, siempre en empresas fuertes, grandes y de probada eficiencia en sus números. Como el acceso directo al mercado inmobiliario está restringido si no tienes una buena cantidad de dinero, los REIT vienen a suplir este aspecto.

Dentro de los REIT, el sector con el que trabaja, el de la salud y cuidado de las personas es un sector, como he comentado anteriormente, que tiene un gran presente y un futuro prometedor por el hecho del propio envejecimiento de la población, del que Estados Unidos no es ajeno.

HCP cuenta con el aval de ser un aristócrata de los dividendos que lleva 29 años ininterrumpidos incrementándolos, aunque también es cierto que esos aumentos, sobre todo en los últimos años, no son nada espectaculares y parece que seguirá con esta tónica en los próximos años. Además, tiene una cartera muy diversificada y madura y parte de ella con contratos “triple NET leases”, lo que le da un cierto margen de seguridad.

Sus números sobre todo en los últimos tres años son aceptables y parece que ya ha descontado, por lo menos de forma importante, las previsiones de un aumento en los tipos de interés. Quizás por ello es por lo que cotiza a un Precio/FFO interesante comparado con sus niveles históricos.

Es un sector con cierto riesgo, por lo que en mi cartera formada no debería ocupar más de un 5% (actualmente ocupa poco más del 3%) y además hay que entender sus pormenores para poder hacer un seguimiento medianamente decente.

Me pilló con poca liquidez en la bajada del año pasado y con la mala suerte de que no pillé la promo de ING de comisiones de compra venta gratis (si no hubiese invertido y acumulado otras poquitas). Ahora toca seguir expectantes y si nos acercásemos a esos niveles podría acumular siempre dependiendo de cómo esté el mercado patrio, que es al que le estoy dando prioridad en estos momentos. No en vano un aristócrata de los dividendos con una RPD del 6% no se ve todos los días.

Todo esto es mi percepción personal y mi análisis y no es ninguna recomendación de compra. Cada uno debe mirar su aversión al riesgo y los números, ratios y evolución de la empresa y decidir en consecuencia.

 

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10 pensamientos en “Análisis de HCP INC.

    1. ClassicCo Autor

      Muchas gracias Sergio. La verdad es que he aprendido bastante haciendo este análisis y me abre las puertas a hacerlo sobre “O”… vamos a ver si se deja.

      Un abrazo y muy agradecido.

      Responder
  1. Jcj

    Hola ClassicCo

    Genial analisis, gracias!

    Esta la llevo en cartera desde hace unos meses y muy contento con ella, aunque ligeramente preocupado por el incremento de dividendo que como hien dices apenas cubre la inflacion. Las demas REITs del sector parece que lo estan haciendo mejor ultimamente, pero claro, HCP da mas seguridad por su impecable historial!

    A ver si en un tiempo prudente volvemos a incrementos del dividendo del 6-8 % anual.

    Saludos!

    Responder
    1. ClassicCo Autor

      Muy buenas Jcj:

      Muchas gracias. Yo también la llevo en cartera, eso sí, a unos precios más altos (sobre 45 $), pero no me importaría promediar un poco más bajo… a ver si vemos de nuevo los 36.

      Cierto es que ahora mismo HCP se comporta casi como una “High Yield Company”, con una RPD muy buena. Habrá que ver los próximos incrementos; por los menos los dos últimos no han sido malos del todo (4,17% y 3,81%). Dudo mucho incrementos sostenidos de los que hablas, pero sí firmo, a día de hoy, incrementos anuales 3,5-5%. Otras empresas “growth” se encargarán de los dobles dígitos ;).

      Un saludo y de nuevo gracias por comentar.

      Responder
  2. LancasterGate

    Enhorabuena y gracias por el análisis,es de lo mejor que se puede leer.

    Me ha parecido muy interesante este REIT. Coincido en lo de que está especializado en algo que tiene y tendrá mucha demanda en los próximos años.

    Una de las cosas que me preocupan es que el 50% de sus ingresos dependan de sólo 4 clientes. ¿Sabes quienes son? ¿Son solventes?

    Un abrazo.

    Responder
    1. ClassicCo Autor

      Muy buenas Lancaster y gracias por el comentario y la apreciación.

      De los clientes sólo le eché un vistazo al mayoritario, HCR MANORCARE y la verdad es que tiene un buen historial detrás y una gran cantidad de centros en sus múltiples especialidades, con más de 500 centros y más de 62.000 empleados, siendo de los mayores del sector.

      Cuando tenga tiempo los miraré más detenidamente, pero nada me hace dudar de ellos y del sector en el que están inmersos. Cuando lo haga lo postearé por aquí.

      Un abrazo y gracias por el apunte, muy interesante.

      Responder
  3. dividendogma

    HCP está en my watch-list desde hace ya unos cuantos meses. Creo que el obamacare no hará sino ayudarle a progresar dado que personas que quizá no tenían acceso a ciertos servicios podrán hacerlo en el futuro. Como REITs a dia de hoy cuento solo con Realty Income y Prologis. Este ultimo es un REIT especializado en centros logisticos y es mas una apuesta de crecimiento en mi cartera. Mi cartera completa la tengo en http://www.dividendogma.com/cartera-de-valores/

    Responder
    1. ClassicCo Autor

      Muy buenas y bienvenido Dividendogma. Además un placer leer tu blog, muy completo e interesante. NO dudes en que te enlazaré porque aquí toda ayuda es poca y ver diferentes puntos de vista siempre enriquece.

      Yo tengo HCP y tengo en vista “O”, aunque no termina de convencerme a pesar del historial que tiene detrás. Prologis no lo conocía, pero le echaré un ojo porque el sector logístico es más que interesante (mírate la empresa CHRW a ver que te parece, aunque no viene al tema de los REIT). Dentro de los REIT sólo he visto medianamente, a parte de HCP, DLR (Digital Realty Trust), centrado este en el sector tecnológico.

      Muy buena y diversificada cartera, me gusta bastante.

      Un abrazo y lo dicho, un placer.

      Responder
        1. ClassicCo Autor

          Hola Dividendogma:

          Pues hasta ahora no me había fijado en el mercado británico pero me ha gustado bastante el artículo y eso de la retención tan baja. No lo sabía y la verdad es que está muy bien.

          Vigilaré el mercado de cerca y la empresa en particular (con un buen moat debido a sus marcas de prestigio).

          Gracias y un saludo.

          Responder

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